기업형 임대 확대가 월세에 어떤 영향을 줄지 궁금하다면, 정부 규제 완화부터 기관투자자 요구수익률, 글로벌 자본의 국내 임대주택 투자 확대까지 핵심 구조를 정리했습니다.
정부는 지난 8월 ‘주택 신속공급 방안’을 통해 공공지원 민간임대 제도를 개편해 사업자의 ‘임대수익 확보’ 길을 열어주기로 했다. 특히 20년 이상 장기 임대 모델을 도입하면서 규제를 대폭 풀었다.
세입자가 바뀔 때 기존의 ‘5% 인상 상한’ 규제를 적용하지 않고, 시세의 95% 수준까지 임대료를 새로 산정해 올릴 수 있도록 허용한다.
기업형 임대를 주도할 글로벌 사모펀드와 기관투자자 입장에서는 멍석이 깔린 셈이다.
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정부가 기업형 장기 임대 규제를 풀었다
5일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 지난 8월 ‘주택 신속공급 방안’을 통해 공공지원 민간임대 제도를 개편해 사업자의 ‘임대수익 확보’ 길을 열어주기로 했다.
특히 20년 이상 장기 임대 모델을 도입하면서 규제를 대폭 풀었다.
- 세입자가 바뀔 때 기존의 ‘5% 인상 상한’ 규제를 적용하지 않는다.
- 시세의 95% 수준까지 임대료를 새로 산정해 올릴 수 있도록 허용한다.
기업형 임대 사업자의 수익 확보 구조
기업형 임대를 주도할 글로벌 사모펀드와 기관투자자 입장에서는 멍석이 깔린 셈이다.
시장에서는 현재 서민들이 부담하는 월세 수준으로는 기업형 임대 사업성이 성립하기 어렵다고 본다.
현재 임대수익률과 기관투자자의 요구수익률은 차이가 크다
한국부동산원에 따르면 지난 8월 오피스텔 수익률은 연 5.12%다.
이는 매매가 대비 연 임대료를 단순 계산한 표면수익률로, 세금과 관리비 등을 공제한 실제 순 임대수익률은 3~4%대에 그친다.
반면 기업형 사업을 주도할 기관투자자의 요구 수익률은 이를 훌쩍 뛰어넘는다.
수익률 수준 비교
| 구분 | 수익률 |
|---|---|
| 지난 8월 오피스텔 표면수익률 | 연 5.12% |
| 세금과 관리비 등을 공제한 실제 순 임대수익률 | 3~4%대 |
| 기관투자자들이 코리빙 등 주거용 부동산 매입 시 사업성 기준으로 두는 최소 목표 캡레이트 | 5%대 선 |
| 국민연금공단 국내 임대주택 투자 목표 수익률 | 연 6~7% 선 |
| 펀드를 조성해 진입하는 외국계 자본의 총 내부수익률(IRR) 타깃 | 9~15% 수준 |
※ 표면수익률과 실제 순수익률, 캡레이트, IRR은 계산 기준이 서로 다르므로 단순 수치 비교 시 주의가 필요합니다.
부동산업계와 자본시장에 따르면 기관투자자들이 코리빙(공유주거) 등 주거용 부동산 매입 시 사업성에 기준을 두는 최소 목표 캡레이트(요구수익률)는 5%대 선이다.
김성주 국민연금공단 이사장이 밝힌 국내 임대주택 투자 목표 수익률도 연 6~7% 선이다.
특히 펀드를 조성해 진입하는 외국계 자본은 사업 운용 기간 내 9~15% 수준의 높은 총 내부수익률(IRR)을 타깃으로 삼는다.
불확실한 매각 차익을 논외로 하면, 정부의 규제 완화를 발판 삼아 세입자가 바뀔 때마다 월세를 대폭 인상하는 것 외에는 펀드의 약정 배당률을 맞출 방법이 없는 구조다.
기업형 임대 확대에 대한 비판도 나온다
조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “다른 나라 사례를 보더라도 기업형 임대로 가면서 월세가 오르고 주거비가 폭등했다”며 “우리나라도 월세가 급등해야 기업형 임대가 운영 가능한 구조인데 정부가 혜택까지 주려 한다”고 말했다.
부동산 온라인 커뮤니티 등에서는 대기업 프랜차이즈 빵집이 동네 빵집을 밀어내고 가격을 인상했던 과거 사례에 빗대어 “기업형 임대가 들어오면 관리는 깔끔해지겠지만 가격 결정권이 본사(펀드)로 넘어가 결국 월세가 미친 듯이 오를 것”이라는 반응이 나온다.
“기업은 알고리즘대로 월세를 올리고, 미납 시 전문 법무팀이 칼같이 강제 퇴거시킬 것”, “평범한 동네 집주인은 적폐로 몰면서 대기업과 외국 자본이 서민들 월세를 쓸어가는 건 괜찮다는 것이냐”는 자조 섞인 비판도 공감을 얻고 있다.
-최서윤, 다주택자 잡고 ‘기업형 임대’ 혜택, <아시아경제>, 2026. 10. 05
글로벌 금융자본의 국내 임대주택 투자가 확대되고 있다
22일 투자은행(IB) 및 부동산 업계에 따르면 모건스탠리와 콜버그크래비스로버츠(KKR), 싱가포르투자청(GIC), 캐나다연금투자위원회(CPPI), 누빈자산운용 등 글로벌 투자가들은 올해 들어 국내 임대주택 시장 투자를 확대하고 있다.
이들이 현재 수도권에서 운영하거나 개발 중인 임대주택은 약 5000가구 규모로 추정된다.
투자 협약을 통해 개발이 예정된 곳까지 포함하면 2만 가구에 육박할 것으로 예상된다.
글로벌 투자사들의 국내 임대주택 투자 현황
| 투자사 | 주요 내용 |
|---|---|
| 하인즈 | 올해 서울 동대문구 용두동 임대주택 개발을 위한 토지 매입을 마무리하고, 2029년 준공을 목표로 공사를 시작한다. |
| 누빈자산운용 | 내년 1월 서울 중구 일대에 62가구 규모 임대주택을 처음으로 공급한다. |
| 누빈자산운용·위브리빙 | 225억 원을 투자해 건물을 사들였다. |
| M&G리얼에스테이트·존스랑라살 | 올해부터 임대주택 사업을 본격적으로 전개할 것으로 전해졌다. |
| GIC | 2021년 SK디앤디와 개발한 ‘에피소드 수유(838가구)’를 비롯해 강남·서초·신촌 일대에도 임대주택을 보유하고 있다. |
| 모건스탠리 | 서울 길동·독산동·안암동 등에서 총 359가구를 운영 중이다. |
| KKR | 서울 양평동·휘경동 일대에 250가구 규모의 임대주택을 보유했다. |
※ 투자·개발·준공 일정과 보유 가구 수는 사업 진행 상황에 따라 변경될 수 있습니다.
하인즈는 올해 서울 동대문구 용두동 임대주택 개발을 위한 토지 매입을 마무리 짓고 2029년 준공을 목표로 공사를 시작한다.
미국교직원연금기금(TIAA) 자회사 누빈자산운용은 내년 1월 서울 중구 일대에 62가구 규모의 임대주택을 처음으로 공급한다.
이를 위해 누빈은 주거 전문 운용사 위브리빙과 225억 원을 투자해 건물을 사들였다.
영국계 부동산 투자회사 M&G리얼에스테이트와 미국 부동산 컨설팅업체 존스랑라살도 올해부터 본격적으로 임대주택 사업을 전개할 것으로 전해졌다.
가장 큰 글로벌 투자 임대주택은 ‘에피소드 수유’ 838가구다
글로벌 투자사가 참여하는 임대주택 중 규모가 가장 큰 곳은 2021년 GIC가 SK디앤디와 개발한 ‘에피소드 수유(838가구)’다.
GIC는 같은 리츠를 통해 강남과 서초·신촌 일대에도 임대주택을 보유하고 있다.
모건스탠리는 서울 길동과 독산동·안암동 등에서 총 359가구를 운영 중이다.
글로벌 사모펀드 운용사인 KKR도 서울 양평동과 휘경동 일대에 250가구 규모의 임대주택을 보유했다.
주요 글로벌 투자사 임대주택 규모
- GIC·SK디앤디 ‘에피소드 수유’: 838가구
- 모건스탠리: 총 359가구
- KKR: 250가구
글로벌 투자사가 한국 임대시장에 주목하는 이유는 전세의 월세화다
글로벌 투자가들이 국내 임대주택 시장에 주목하는 이유는 전세의 월세화다.
국토교통부에 따르면 올해 1~7월 서울 주택 전월세 거래 중 월세 비중은 69.7%로 지난해 같은 기간(63.8%)보다 크게 늘었다.
월세 선호 현상이 짙어지면서 서울 25개 자치구의 아파트 평균 월세는 올해 5월부터 4개월 연속 동반 상승했다.
올해 8월 서울 오피스텔 월세가격지수도 2018년 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록했다.
월세시장 주요 수치
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 올해 1~7월 서울 주택 전월세 거래 중 월세 비중 | 69.7% |
| 지난해 같은 기간 월세 비중 | 63.8% |
| 서울 25개 자치구 아파트 평균 월세 | 올해 5월부터 4개월 연속 동반 상승 |
| 서울 오피스텔 월세가격지수 | 2018년 통계 집계 이후 역대 최고치 |
※ 월세 비중과 가격지수는 집계 시점 및 통계 기준에 따라 이후 수치가 달라질 수 있습니다.
-신미진, 서울 임대시장 홍콩보다 매력적, <서울경제>, 2026. 09. 22
두 달 사이 글로벌 금융자본의 임대주택 규모는 1000가구에서 5000가구로 늘었다
두 달 전인 8월에 채널을 통해 이재명 정부가 글로벌 금융자본의 한국 내 임대주택 시장 진입과 점유율 확대를 도울 거라 예측하면서 당시 한국 내 글로벌 금융자본의 보유 임대주택이 1000가구 정도라고 소개했는데, 그로부터 두 달이 지난 현재 글로벌 금융자본이 수도권에서 운영 중이거나 개발 중인 임대주택은 5000가구로 추정된다고 한다.
순식간에 4000가구 가량이 증가한 것이다.
핵심 정리
- 8월 당시 한국 내 글로벌 금융자본의 보유 임대주택: 1000가구 정도
- 현재 수도권에서 운영 중이거나 개발 중인 임대주택: 약 5000가구
- 두 달 사이 증가 규모: 약 4000가구